Золотое жилье гей-кварталов: как сексуальные меньшинства изменили рынок недвижимости
Уже несколько лет в западных медиа активно обсуждают стоимость жилья в кварталах, где живет много представителей секс-меньшинств. Эксперты в сфере недвижимости предположили, что гей-кварталы растут в цене быстрее других районов. Действительно ли стоимость жилья в районе связана с сексуальной ориентацией его обитателей и что на самом деле происходит с гей-кварталами в мире прямо сейчас, объясняют сотрудницы компании-брокера международной недвижимости Tranio.
Сейчас это одни из самых дорогих кварталов в этих странах.
Кастро в Сан-Франциско. Центр района — радужный пешеходный переход. Автор фото: Max Templeton. Источник
В англоязычных медиа можно встретить истории о том, как представители ЛГБТ вынуждены съезжать из своих квартир, потому что больше не могут позволить себе арендную плату в родных районах, а на смену гей-барам приходят элитные бутики и офисы международных компаний.
ЛГБТ-сообщество способствует развитию креативного бизнеса в районе
Исторически члены ЛГБТ-сообщества старались селиться вместе: так было легче противостоять гомофобии и дискриминации. Часто они выбирали недорогие кварталы поближе к центру города.
Примерно до середины 2000-х однополым семьям даже в продвинутых странах было сложно получить ипотеку. Они не вписывались в представления банков о платежеспособной семье, и им приходилось покупать ту недвижимость, которую они могли оплатить одним взносом. Кроме того, геи чаще выбирали кварталы со множеством развлекательных заведений — баров, кафе, ночных клубов; так было, например, в округе Сан-Франциско. Такие районы были менее привлекательными для гетеросексуальных семей с детьми из-за отсутствия школ и детских садов.
При этом представители ЛГБТ+ создавали безопасное пространство без дискриминации и насилия, которое стимулировало развитие креативного бизнеса.
Например, толерантная и открытая ко всему новому атмосфера в районах Кастро (Сан-Франциско) и Сохо (Нью-Йорк) способствовала появлению и развитию малого бизнеса. Это привлекало в район новые инвестиции и постепенно делало его более богатым. Сейчас в Кастро живет много айтишников: из головных офисов Google и Yahoo в Кастро регулярно ездят специальные шаттлы для сотрудников техгигантов. Квартиры в Кастро, которые в 1960–1970-х годах продавались за 20–40 тысяч долларов, сейчас стоят в среднем 1,3 миллиона. А в 2012 году на границе с Кастро, в квартале Долорес-Хайтс, Марк Цукерберг купил дом за 10 миллионов долларов.
Социолог и экономист Ричард Флорида в книге The Rise of the Creative Class писал, что дружелюбие и открытость сообщества к сексуальным меньшинствам привлекает в район работников креативных индустрий, которые влияют на экономическую успешность района.
Свобода самовыражения и отсутствие осуждения, которые нужны гей-сообществу для спокойной и безопасной жизни, необходимы и креативному классу — для смелых идей и экспериментов, тестирования гипотез, коллабораций и обмена опытом.
Как считает Флорида, представители ЛГБТ вместе с работниками креативных индустрий и IT-специалистами — важные факторы развития района, но говорить о прямой зависимости между сексуальной ориентацией и повышением цен было бы грубым обобщением.
Однако модные кофейни, бары и винтажные магазины, которыми постепенно наполнялись ЛГБТ-кварталы, стали привлекать внимание обеспеченного гетеросексуального населения — и вот тогда цены на жилье в таких районах начинали расти. Неизбежной становилась джентрификация — процесс, когда в недорогом районе строят элитные жилые комплексы и реконструируют заброшенные здания, в результате чего растут цены на жилье, а старых жителей вытесняют более состоятельные горожане. Причем такое стало настолько часто происходить с гей-кварталами, что в обиход даже ввели термин «гейтрификация».
Тем не менее, как пишут исследователи Дэвид Кристафор и Сьюзан Легиcамон в статье “Is „Gaytrification“ a Real Phenomenon?”, высокая концентрация геев становится лишь косвенным признаком того, что городские власти и местный бизнес вскоре преобразуют район. Важнейшую роль играет сама локация: близость к городскому центру, наличие транспортных узлов, изначально невысокие цены.
Копирайтер из США Шон Лэйб в свои 27 вынужден жить с родителями, потому что на собственное жилье ему не хватает денег:
«Как только гетеросексуальные жители штата слышат о прекрасных условиях жизни и инклюзивности в развивающемся ЛГБТ-квартале, риелторы сразу поднимают цены».
По данным американского портала недвижимости Trulia, даже после ипотечного кризиса в США стоимость квадратного метра в районах с большой долей представителей гей-комьюнити была в среднем на 28,9% выше, чем в остальных.
К 2017 году ценовой разрыв увеличился до 37%: рынок в гей-кварталах восстанавливался быстрее.
Маркетплейс недвижимости Zillow также писал о том, что в Остине — единственном городе Техаса, где действует закон против дискриминации ЛГБТ на рынке недвижимости, — цены на квартиры и дома на 90% выше, чем в среднем в штате. Как правило, жилье в американских районах с развитым законодательством, защищающим ЛГБТ-сообщества, примерно на 63% дороже, чем в остальных.
По мнению риелтора Брэди Бриджерс, в 2021 году цены на недвижимость в гей-кварталах техасских городов на 37% выше, чем в других районах города, а в городах Хьюстон и Шарлотта — в 2 раза выше среднего.
Когда ЛГБТ-кварталы бедные?
Вместе с тем однозначно утверждать, что наличие ЛГБТ-комьюнити автоматически поднимает цены на жилье, нельзя.
Американские исследователи отмечают, что эта теория относится только к тем кварталам, где живут преимущественно либералы, а в гей-кварталах консервативных районов, цены, наоборот, ниже.
Дешевизна жилья в консервативных районах объясняется невысоким спросом: представители гей-сообщества не стремятся переезжать в места, где не действуют антидискриминационные законы. У консерваторов перспектива жить в гей-квартале тоже не вызывает энтузиазма.
В 2012 году Кристофор и Легисамон подсчитали, что в Колумбусе, столице относительно гомофобного штата Огайо, каждая новая однополая пара на 1000 домохозяйств уменьшает среднюю стоимость жилья на 1%. Боб Скотт, владелец компании Sell Land из штата Миссури, также отмечает, что ценообразование на рынке недвижимости зачастую коррелирует с политическими взглядами жителей.
Кроме того, недавняя перепись населения Шотландии показала, что непропорционально большое количество гомосексуальных людей живет в самых бедных районах страны, даже несмотря на то, что это одна из самых толерантных стран в Европе. Вероятно, за пределами больших городов выбор представителей ЛГБТ ограничен, и они вынуждены селиться в бедных кварталах и выбирать социальное жилье.
В целом британские исследования показывают, что, несмотря на яркие примеры джентрификации гей-кварталов в крупных городах, большинство однополых пар живут в более дешевых домах, чем гетеросексуальные пары.
Также представители ЛГБТ чаще арендуют жилье: в США 41% совершеннолетних квиров снимают квартиру — у гетеросексуального населения этот показатель всего 25%. А для небелых эта цифра еще выше — 47%.
В целом, 3 из 10 американских домохозяйств тратят больше 30% своего месячного дохода на аренду жилья или выплаты по ипотеке, а больше 18 млн человек отдают больше половины дохода за жилье. И хотя подобных масштабных исследований трат ЛГБТ-населения пока нет, локальные данные указывают на то, что у квиров на аренду уходит еще большая доля заработка. Так, в Остине 17% негетеросексуалов тратит на съем жилья больше 50% дохода.
Более того, исследователи, которые пишут о гейтрификации, чаще концентрируются лишь на гей-кварталах и на их жителях — обеспеченных белых мужчинах. Но ведь они — лишь малая часть всего ЛГБТ+-комьюнити. Судьба квир-кварталов, где основная часть населения — небелые геи, изучена намного хуже. Исследования показывают, что «цветные» гей-, лесби- и транс-районы не просто перестраиваются, а оказываются практически уничтожены, причем состав населения района кардинально меняется.
Социальные географы Горман-Мюррей и Нэш в статье Mobile places, relational spaces: conceptualizing change in Sydney’s LGBTQ neighborhoods сравнили население ЛГБТ-квартала Ньютаун до и после того, как район был джентрифицирован в 1990-х годах. Если раньше демография жителей была разнообразной: там проживали не только геи, но и лесбиянки, бисексуалы и транс-люди, то после джентрификации район стал более белым и богатым, а геи стали преобладать по сравнению с остальными представителями ЛГБТ.
Гей-кварталы уходят в прошлое
В большинстве исследований, посвященных гей-кварталам, ученые опираются на данные переписи населения. При этом в США сведения об ориентации жителей не являются полностью точными. Обычно это данные о домохозяйствах, состоящих из однополых пар, и не все из них могут быть гомосексуальными.
Также ЛГБТ-сообщество не ограничивается только однополыми парами: из поля зрения выпадают люди без пары; те, кто не готов сделать каминг-аут; люди, использующие другие определения: асексуалы; бисексуалы, состоящие в отношениях с людьми противоположного пола; транс- и интерсекс-люди.
А во многих странах, особенно в Восточной Европе, данные о сексуальной ориентации жителей не собираются вовсе.
Более того, часто районы, которые долгое время считались гей-кварталами, больше не являются местом компактного проживания ЛГБТ-сообщества. Например, в берлинском районе Шёнеберг, который был центром притяжения квиров в начале ХХ века, цены на недвижимость сейчас высоки. Но знают ли сами девелоперы, которые строят там офисы и апартаменты, что это известный исторический гей-квартал? Нет, и причастность Шёнеберга к квир-истории не влияет на игроков рынка недвижимости.
Приводить Шёнеберг, как и Кастро или Сохо, в качестве примера дорожающих гей-кварталов было бы честно только наполовину: хоть их роль в движении за права ЛГБТ несомненна, сейчас она никак не влияет на стоимость недвижимости в этих районах.
В известных гей-кварталах всё еще работают гей-клубы, проходят прайды и располагаются такие важные для ЛГБТ-сообщества заведения, как музей гей-истории в Кастро или исторические бары Stonewall Inn в Гринвич-Виллидж и Admiral Duncan в Сохо. Однако местные жители жалуются на обилие туристов и тусовщиков. Немецкая газета Süddeutsche Zeitung приводит слова владельца гей-бара в мюнхенском ЛГБТ-квартале Глокенбах:
«Около 40% моих посетителей — туристы, а многим геям и лесбиянкам пришлось уехать из-за возросшей стоимости аренды».
Житель Сан-Франциско возмущается пьяными гуляниями гетеросексуальной молодежи, которая бесцеремонно, а то и враждебно относится к гей-истории, а Financial Times пишут о граффити Queers hate techies («квиры ненавидят айтишников») в Кастро.
Большинство исторических гей-кварталов остаются важной точкой на карте значимых для квир-истории мест, но это больше не места компактного проживания ЛГБТ-сообщества. В западном мире сегрегация по признаку сексуальной ориентации постепенно ослабевает, а общество становится более принимающим, поэтому пропадает и необходимость в четко очерченном гей-пространстве.
